BANYUMASEKSPRES.ID, Membeli rumah tidak hanya membutuhkan dana untuk uang muka dan cicilan. Calon pembeli juga perlu menyiapkan biaya pajak karena dalam transaksi properti terdapat kewajiban yang dibebankan kepada pembeli maupun penjual.
Jenis pajak yang muncul dalam jual beli rumah dapat berbeda sesuai jenis transaksi dan objeknya. Karena itu, memahami siapa yang wajib membayar pajak penting agar calon pembeli tidak salah menghitung anggaran.
Salah satu pajak yang harus diperhatikan pembeli adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Pajak ini dikenakan karena pembeli memperoleh hak atas tanah dan bangunan melalui transaksi jual beli.
Di sisi lain, penjual memiliki kewajiban membayar Pajak Penghasilan atau PPh Final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Pembelian rumah baru dari pengembang juga dapat berkaitan dengan Pajak Pertambahan Nilai atau PPN sesuai ketentuan yang berlaku.
BPHTB Menjadi Kewajiban Pembeli
BPHTB merupakan pajak daerah yang dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Dalam transaksi jual beli rumah, pihak yang memperoleh hak tersebut adalah pembeli.
Dasar pengenaan BPHTB dalam jual beli menggunakan Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP. Nilai tersebut pada dasarnya mengacu pada harga transaksi dan diperhitungkan dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP.
Tarif BPHTB secara nasional paling tinggi sebesar 5 persen. Besaran yang harus dibayarkan dapat berbeda karena NPOPTKP dan aturan teknisnya ditetapkan pemerintah daerah.
Karena termasuk pajak daerah, pembeli perlu mengecek ketentuan di wilayah tempat rumah berada. Langkah ini penting agar perhitungan biaya pembelian rumah sesuai dengan aturan setempat.
Penjual Membayar PPh Final
Berbeda dari BPHTB, PPh Final atas pengalihan tanah dan bangunan menjadi kewajiban pihak yang memperoleh penghasilan dari transaksi. Dalam jual beli rumah, pihak tersebut umumnya adalah penjual.
Tarif PPh Final pengalihan tanah dan bangunan pada umumnya sebesar 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan. Untuk pengalihan rumah sederhana atau rumah susun sederhana oleh pengusaha yang kegiatan utamanya menjual tanah dan bangunan, tarif khususnya sebesar 1 persen.
PPh Final harus disetorkan sesuai ketentuan sebelum akta atau dokumen pengalihan hak ditandatangani pejabat berwenang. Karena itu, kewajiban pajak penjual perlu diselesaikan sebelum proses peralihan hak berjalan.
Bagaimana dengan PPN Rumah?
Pembelian rumah baru dari pengembang dapat dikenakan PPN apabila transaksi dilakukan oleh Pengusaha Kena Pajak atau PKP. PPN tersebut berbeda dengan BPHTB karena termasuk pajak pusat.
Pada 2026, pemerintah memberikan fasilitas PPN Ditanggung Pemerintah atau PPN DTP untuk rumah tapak dan satuan rumah susun tertentu. Fasilitas ini berlaku untuk masa pajak Januari sampai Desember 2026 dan memiliki sejumlah persyaratan.
Rumah yang memperoleh fasilitas harus berupa rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru dalam kondisi siap huni. Harga jualnya paling banyak Rp5 miliar dan harus memenuhi ketentuan lain yang ditetapkan pemerintah.
PPN yang ditanggung pemerintah diberikan untuk bagian harga jual sampai Rp2 miliar. Jika harga rumah lebih dari Rp2 miliar, bagian yang melebihi batas tersebut tidak memperoleh fasilitas PPN DTP.
Fasilitas ini juga tidak otomatis berlaku untuk seluruh pembelian rumah. Pembeli perlu memastikan unit yang dibeli memenuhi persyaratan, termasuk waktu transaksi, serah terima, dan ketentuan administrasi.
Pajak Setelah Rumah Dimiliki
Kewajiban pajak tidak berhenti setelah proses jual beli selesai. Pemilik rumah juga perlu memperhatikan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atau PBB-P2.
PBB-P2 merupakan pajak daerah yang berkaitan dengan kepemilikan atau penguasaan tanah dan bangunan. Besaran pajaknya dipengaruhi NJOP serta ketentuan pemerintah daerah masing-masing.
Dengan demikian, pembeli perlu membedakan pajak ketika transaksi berlangsung dengan pajak setelah rumah dimiliki. BPHTB berkaitan dengan perolehan hak, sedangkan PBB-P2 menjadi kewajiban yang muncul setelah memiliki atau menguasai objek pajak.
Jadi, Siapa yang Wajib Membayar
Secara umum, pembeli rumah perlu memperhitungkan BPHTB sebagai pajak atas perolehan hak. Jika membeli rumah baru dari PKP, pembeli juga perlu memperhatikan PPN dan kemungkinan fasilitas PPN DTP.
Sementara itu, penjual umumnya berkewajiban membayar PPh Final atas penghasilan dari pengalihan hak tanah dan bangunan. PBB-P2 kemudian menjadi kewajiban setelah rumah dimiliki sesuai aturan pemerintah daerah.
Karena itu, calon pembeli sebaiknya tidak hanya menghitung harga rumah, uang muka, dan cicilan. Biaya pajak serta administrasi lainnya juga perlu dimasukkan ke dalam rencana keuangan sejak awal.
Membeli rumah memang dapat melibatkan lebih dari satu jenis pajak. Namun, tidak semua pajak menjadi tanggungan pembeli karena setiap pungutan memiliki objek, dasar hukum, dan pihak yang wajib membayar masing-masing. (mdr)