BANYUMASEKSPRES.ID, Menerima tanah warisan sering dianggap sebagai keuntungan besar bagi keluarga. Namun banyak ahli waris baru menyadari adanya kewajiban pajak tanah dan biaya administrasi setelah proses pengurusan dimulai.
Belakangan ini pembahasan mengenai pajak tanah warisan ramai diperbincangkan masyarakat. Banyak warga mengaku kaget karena harus mengeluarkan biaya cukup besar saat membalik nama sertifikat tanah peninggalan keluarga.
Sebagian orang masih mengira tanah warisan bebas sepenuhnya dari kewajiban pajak. Anggapan itu muncul karena aset diperoleh dari keluarga sendiri dan bukan hasil transaksi jual beli.
Padahal pemerintah menjelaskan bahwa warisan memang tidak dikenai Pajak Penghasilan atau PPh. Meski begitu, ahli waris tetap dapat dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB saat pengalihan hak dilakukan.
Direktorat Jenderal Pajak menegaskan bahwa BPHTB berbeda dengan pajak warisan. Pungutan tersebut termasuk pajak daerah atas perolehan hak tanah maupun bangunan.
Kewajiban BPHTB muncul ketika ahli waris mengurus balik nama sertifikat di kantor pertanahan. Karena itu banyak masyarakat merasa seperti sedang membayar pajak warisan meski istilah resminya berbeda.
Aturan perpajakan di Indonesia menyebutkan bahwa warisan bukan objek Pajak Penghasilan. Ketentuan tersebut tertuang dalam Undang-Undang Pajak Penghasilan dan sejumlah aturan turunan pemerintah.
Artinya penerima tanah atau rumah warisan tidak dikenakan PPh sebagaimana transaksi jual beli properti biasa. Namun proses administrasi tetap menimbulkan kewajiban biaya lain yang harus diselesaikan.
BPHTB menjadi biaya terbesar yang sering membuat ahli waris terkejut. Besaran pajak tanah ini dihitung berdasarkan nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi nilai tidak kena pajak.
Tarif BPHTB umumnya sebesar lima persen dari dasar pengenaan pajak. Nilai pengurang atau NPOPTKP biasanya berbeda pada setiap daerah di Indonesia.
Sebagai contoh, tanah warisan bernilai Rp1 miliar dengan NPOPTKP Rp300 juta akan memiliki dasar pajak Rp700 juta. Dari nilai tersebut, BPHTB yang harus dibayar bisa mencapai Rp35 juta.
Jumlah itu dinilai cukup memberatkan bagi sebagian keluarga. Banyak ahli waris sebenarnya memiliki aset tanah, tetapi tidak memiliki dana tunai untuk membayar seluruh biaya pengurusan.
Beberapa pemerintah daerah memang memberikan keringanan BPHTB untuk warisan keluarga tertentu. Namun kebijakan tersebut tidak berlaku sama di setiap wilayah.
Ada daerah yang memberikan potongan pajak untuk keluarga inti. Sebagian lainnya menetapkan syarat tertentu berdasarkan nilai tanah atau hubungan ahli waris.
Selain pajak tanah, ahli waris juga perlu menyiapkan biaya notaris dan PPAT. Biaya ini digunakan untuk membantu pengurusan dokumen dan proses legalitas aset.
Pengurusan surat waris dan validasi dokumen juga memerlukan biaya tambahan. Proses tersebut biasanya dilakukan sebelum pengajuan balik nama sertifikat diajukan ke BPN.
Biaya administrasi di kantor pertanahan juga harus diperhitungkan sejak awal. Semakin rumit dokumen warisan, semakin besar pula biaya yang mungkin muncul.
Banyak kasus terjadi karena sertifikat tanah masih menggunakan nama pemilik lama yang sudah meninggal bertahun-tahun. Kondisi ini membuat proses administrasi menjadi lebih panjang dan memakan waktu.
Ahli waris biasanya harus melengkapi akta kematian dan surat keterangan waris. Dalam beberapa kasus, persetujuan seluruh anggota keluarga juga dibutuhkan agar proses berjalan lancar.
Masalah menjadi lebih rumit apabila tanah belum memiliki sertifikat resmi. Tanah yang masih berbentuk girik atau letter C membutuhkan proses tambahan sebelum bisa dibalik nama.
Pengurusan tanah nonsertifikat umumnya membutuhkan verifikasi lebih detail dari pihak terkait. Hal itu membuat waktu penyelesaian menjadi lebih lama dibanding tanah bersertifikat.
Meski warisan tidak dikenai PPh, ahli waris tetap disarankan mengurus Surat Keterangan Bebas atau SKB PPh. Dokumen tersebut menjadi bukti bahwa pengalihan hak karena warisan tidak dikenai Pajak Penghasilan.
SKB PPh biasanya diminta saat proses balik nama dilakukan melalui notaris atau PPAT. Tanpa dokumen itu, proses administrasi dapat mengalami hambatan.
Untuk memperoleh SKB PPh, ahli waris harus mengajukan permohonan ke Kantor Pelayanan Pajak. Beberapa dokumen penting seperti sertifikat tanah dan surat waris wajib dilampirkan.
Akta kematian pewaris juga menjadi syarat penting dalam pengajuan tersebut. Selain itu, identitas seluruh ahli waris biasanya ikut diperiksa oleh petugas pajak.
Direktorat Jenderal Pajak menyatakan bahwa mekanisme SKB dibuat agar masyarakat tidak terbebani PPh warisan. Namun masih banyak warga yang belum memahami prosedur tersebut secara menyeluruh.
Kurangnya informasi membuat sebagian masyarakat menganggap seluruh biaya itu sebagai pajak warisan. Padahal sebagian besar pungutan berasal dari BPHTB dan biaya administrasi lainnya.
Karena tingginya biaya pengurusan, banyak ahli waris memilih menunda balik nama sertifikat. Langkah ini sebenarnya berisiko menimbulkan persoalan hukum di masa mendatang.
Tanah yang masih atas nama pewaris dapat memicu sengketa keluarga. Risiko tersebut semakin besar jika jumlah ahli waris cukup banyak.
Selain itu, tanah yang belum dibalik nama akan lebih sulit dijual. Pengajuan pinjaman bank dengan jaminan tanah juga biasanya terkendala karena status kepemilikan belum jelas.
Praktisi properti menyarankan agar proses pengurusan warisan tidak ditunda terlalu lama. Semakin tinggi nilai tanah, semakin besar pula pajak tanah yang harus dibayarkan.
Kenaikan harga properti pada 2026 diperkirakan membuat biaya BPHTB ikut meningkat. Kondisi ini menjadi perhatian banyak keluarga yang sedang mengurus warisan tanah.
Masyarakat juga diimbau mencari informasi resmi mengenai aturan pajak tanah warisan. Langkah itu penting agar tidak salah memahami ketentuan perpajakan yang berlaku.
Informasi yang beredar di media sosial sering kali tidak menjelaskan aturan secara lengkap. Karena itu, ahli waris sebaiknya langsung berkonsultasi dengan kantor pajak atau PPAT terpercaya.
Pemerintah kembali menegaskan bahwa warisan bukan objek Pajak Penghasilan. Meski demikian, kewajiban BPHTB dan biaya administrasi tetap harus dipenuhi sesuai aturan yang berlaku. (mdr)
