BANYUMASEKSPRES.ID, Program insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah sepanjang tahun 2025 ternyata belum mampu mendorong permintaan rumah subsidi secara optimal.
Rendahnya realisasi anggaran insentif tersebut menjadi sinyal bahwa potongan pajak bukanlah faktor utama yang menentukan keputusan masyarakat berpenghasilan rendah dalam membeli hunian.
Kondisi ini menunjukkan bahwa persoalan kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah atau MBR masih berkaitan erat dengan kemampuan finansial jangka panjang.
Masyarakat tidak hanya mempertimbangkan harga rumah saat pembelian, tetapi juga memperhitungkan kemampuan mereka dalam memenuhi kewajiban pembayaran kredit dalam jangka waktu yang panjang.
Head of Macroeconomics & Market Research Permata Bank, Faisal Rachman, menilai rendahnya serapan insentif PPN DTP pada sektor perumahan mencerminkan bahwa kebijakan fiskal berupa keringanan pajak belum cukup kuat untuk mendorong masyarakat berpenghasilan rendah membeli rumah.
“Kemungkinan hal tersebut terjadi karena bagi masyarakat berpenghasilan rendah, keputusan membeli rumah lebih banyak dipengaruhi oleh kemampuan membayar cicilan, uang muka, suku bunga KPR, ketersediaan rumah, hingga persyaratan administrasi. Jadi, insentif PPN saja belum cukup untuk mendorong permintaan secara signifikan,” ujar Faisal kepada Kontan.co.id, Kamis (30/7/2026).
Pernyataan tersebut menggambarkan bahwa keputusan membeli rumah subsidi tidak sesederhana persoalan harga yang lebih murah karena adanya insentif pajak.
Banyak faktor lain yang harus dipenuhi calon pembeli sebelum mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), mulai dari kesiapan dana untuk uang muka, kemampuan membayar angsuran setiap bulan, hingga memenuhi berbagai persyaratan administrasi yang ditetapkan.
Dalam praktiknya, kelompok masyarakat berpenghasilan rendah juga cenderung lebih sensitif terhadap perubahan kondisi ekonomi.
Kenaikan biaya hidup, fluktuasi pendapatan, maupun perubahan suku bunga dapat memengaruhi keputusan mereka untuk membeli rumah, meskipun pemerintah telah memberikan berbagai bentuk stimulus.
Menurut Faisal, kondisi tersebut berbeda dengan pasar kendaraan listrik yang selama ini menunjukkan respons lebih positif terhadap berbagai insentif fiskal yang diberikan pemerintah.
“Dalam kondisi ini, insentif pajak dapat efektif menurunkan harga sehingga mempercepat keputusan pembelian,” jelasnya.
Ia menilai efektivitas insentif pajak sangat dipengaruhi oleh karakteristik konsumen yang menjadi sasaran kebijakan tersebut.
Pada pasar kendaraan listrik, mayoritas konsumen berasal dari kelompok dengan daya beli yang relatif lebih tinggi sehingga lebih mudah memanfaatkan insentif yang tersedia.
Sebaliknya, pada program rumah subsidi, target penerimanya adalah masyarakat berpenghasilan rendah yang memiliki keterbatasan finansial.
Karena itu, keputusan pembelian lebih banyak ditentukan oleh kemampuan mengelola pembiayaan dalam jangka panjang dibandingkan sekadar adanya pengurangan pajak saat transaksi.
Menurut Faisal, perbedaan karakteristik konsumen menjadi faktor utama yang membedakan tingkat keberhasilan antara insentif rumah subsidi dan insentif kendaraan listrik.
Program rumah subsidi memang dirancang untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah memperoleh hunian layak dengan harga yang lebih terjangkau.
Namun dalam pelaksanaannya, kelompok ini juga menjadi kelompok yang paling rentan terhadap berbagai perubahan ekonomi, terutama yang berkaitan dengan biaya pembiayaan dan kemampuan membayar cicilan.
Di sisi lain, pembeli kendaraan listrik umumnya memiliki kondisi finansial yang lebih baik.
Dengan kemampuan ekonomi yang lebih kuat, mereka cenderung lebih mudah mengambil keputusan pembelian ketika pemerintah memberikan insentif berupa pengurangan pajak atau keringanan biaya lainnya.
Pandangan tersebut juga diperkuat oleh data dalam Laporan Keuangan Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Tahun Anggaran 2025 Audited.
Laporan tersebut menunjukkan bahwa penyerapan insentif PPN DTP untuk pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun masih belum mencapai target yang telah disiapkan pemerintah.
Dari total pagu anggaran sebesar Rp4,42 triliun, realisasi belanja hanya mencapai Rp3,80 triliun.
Angka tersebut setara dengan sekitar 86,02 persen dari total anggaran yang dialokasikan.
Dengan capaian tersebut, masih terdapat sekitar Rp618,3 miliar dana insentif yang tidak tersalurkan hingga akhir tahun anggaran.
Besarnya sisa anggaran ini memperlihatkan bahwa pemanfaatan insentif rumah subsidi belum berjalan maksimal sebagaimana yang diharapkan.
Persentase realisasi tersebut bahkan menjadi yang paling rendah dibandingkan berbagai program insentif pajak ditanggung pemerintah lainnya yang dijalankan sepanjang tahun 2025.
Fakta ini semakin memperkuat pandangan bahwa insentif pajak bukan faktor dominan yang memengaruhi keputusan masyarakat berpenghasilan rendah untuk membeli rumah.
Sebaliknya, insentif yang diberikan untuk kendaraan bermotor listrik berbasis baterai (KBLBB) menunjukkan hasil yang jauh lebih tinggi.
Program yang terdiri atas PPN DTP dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) DTP dengan total anggaran Rp3,92 triliun mampu terserap sepenuhnya atau mencapai 100 persen.
Capaian serupa juga terjadi pada insentif PPnBM DTP untuk kendaraan hybrid.
Dengan alokasi anggaran sebesar Rp282 miliar, realisasi program tersebut tercatat terserap penuh hingga akhir tahun.
Perbandingan ini menunjukkan adanya perbedaan respons pasar terhadap kebijakan insentif yang diberikan pemerintah.
Ketika insentif kendaraan listrik dan hybrid mampu dimanfaatkan secara maksimal oleh konsumen, insentif rumah subsidi justru masih menyisakan anggaran yang cukup besar.
Selain itu, realisasi insentif Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 21 Ditanggung Pemerintah bagi sektor tertentu juga mencatat kinerja yang lebih tinggi.
Program tersebut berhasil terealisasi sebesar 97,11 persen dari total anggaran yang tersedia.
Data tersebut memperlihatkan bahwa tantangan utama dalam meningkatkan kepemilikan rumah subsidi tidak hanya berkaitan dengan harga jual atau insentif pajak.
Faktor seperti kemampuan membayar cicilan KPR, besaran uang muka, suku bunga, ketersediaan rumah, serta persyaratan administrasi masih menjadi pertimbangan utama masyarakat berpenghasilan rendah sebelum memutuskan membeli hunian.
Karena itu, upaya mendorong penjualan rumah subsidi ke depan kemungkinan membutuhkan pendekatan yang lebih menyeluruh.
Tidak hanya melalui insentif fiskal, tetapi juga dengan memperhatikan aspek pembiayaan dan akses masyarakat terhadap program kepemilikan rumah yang lebih terjangkau.(taa)
