BANYUMASEKSPRES.ID, Memiliki lebih dari satu rumah kontrakan bisa menjadi sumber pemasukan rutin bagi pemilik properti. Namun, penghasilan tersebut tetap memiliki kewajiban pajak yang perlu dipenuhi sesuai aturan yang berlaku.
Jumlah pintu kontrakan bukan menjadi dasar langsung dalam menentukan tarif pajak. Besarnya pajak lebih berkaitan dengan jenis penghasilan dan ketentuan perpajakan atas persewaan tanah atau bangunan.
Penghasilan dari persewaan tanah dan bangunan pada dasarnya dikenai Pajak Penghasilan atau PPh final. Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017, tarif PPh final tersebut sebesar 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan.
Ketentuan ini berlaku untuk persewaan tanah dan bangunan, termasuk rumah yang disewakan sebagai tempat tinggal. Dengan demikian, pemilik beberapa unit kontrakan perlu menghitung seluruh penghasilan sewa yang menjadi objek pajak.
Jumlah bruto tidak hanya berkaitan dengan uang sewa yang diterima pemilik. Biaya tertentu seperti perawatan, pemeliharaan, keamanan, dan service charge yang berkaitan dengan persewaan juga dapat termasuk dalam dasar pengenaan pajak.
Sebagai contoh, pemilik memiliki empat pintu kontrakan dengan harga sewa Rp15 juta per unit setiap tahun. Jika seluruh unit tersewa penuh, penghasilan bruto mencapai Rp60 juta dan PPh finalnya sebesar Rp6 juta.
Pemilik yang memiliki dua, lima, hingga sepuluh pintu kontrakan tidak otomatis dikenai tarif pajak yang lebih besar. Jumlah unit hanya memengaruhi total penghasilan yang kemudian menjadi dasar penghitungan PPh final.
Misalnya, sepuluh unit dikontrakkan dengan harga Rp1,5 juta per bulan untuk setiap pintu. Jika seluruh unit terisi selama setahun, total penghasilan mencapai Rp180 juta dan PPh final 10 persen menjadi Rp18 juta.
Jika sebagian unit tidak disewa sepanjang tahun, penghasilan yang diperoleh tentu akan berbeda. Karena itu, pemilik sebaiknya mencatat pembayaran sewa dari setiap unit secara rutin dan terperinci.
Selain PPh atas penghasilan sewa, pemilik juga perlu memperhatikan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atau PBB-P2. PBB-P2 merupakan kewajiban pajak daerah yang berbeda dari PPh atas penghasilan kontrakan.
Pemilik juga perlu membedakan rumah kontrakan dengan usaha rumah kos karena perlakuan pajaknya dapat berbeda. PP Nomor 34 Tahun 2017 mengecualikan jasa pelayanan penginapan dari objek PPh final 10 persen atas persewaan tanah dan bangunan.
Rumah kos yang memenuhi kriteria usaha tertentu dapat memperoleh perlakuan pajak berdasarkan ketentuan PPh final UMKM. Dalam kondisi tertentu, tarif PPh final UMKM sebesar 0,5 persen dapat berlaku bagi wajib pajak yang memenuhi persyaratan.
Namun, tarif 0,5 persen tidak bisa digunakan secara otomatis untuk semua usaha properti. Penghasilan yang sudah dikenai PPh final berdasarkan ketentuan khusus, termasuk persewaan tanah dan bangunan, tetap mengikuti aturan pajak yang berlaku secara khusus.
Mekanisme pembayaran pajak bergantung pada pihak yang menyewa properti. Jika penyewa bukan pihak yang berkewajiban memotong pajak, pemilik pada prinsipnya perlu menyetor sendiri PPh final atas penghasilan sewa tersebut.
Untuk penyetoran sendiri, PPh final atas sewa tanah dan bangunan dibayarkan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya. Jika pajak dipotong oleh pihak yang ditunjuk sebagai pemotong, penyetorannya dilakukan paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya.
Apabila kontrakan disewa oleh badan usaha yang memiliki kewajiban memotong pajak, pemilik perlu meminta bukti pemotongan. Dokumen tersebut penting sebagai bukti bahwa kewajiban PPh atas transaksi sewa telah dipenuhi melalui pemotongan.
Pemilik dengan banyak unit sebaiknya menyimpan catatan mengenai penyewa, nilai sewa, periode kontrak, tanggal pembayaran, serta pajak yang telah dibayar atau dipotong. Pencatatan tersebut membantu pemilik menghitung penghasilan dan memastikan tidak ada transaksi yang terlewat.
Kewajiban lain juga dapat muncul apabila properti dijalankan sebagai usaha akomodasi atau jasa penginapan. Dalam kondisi tertentu, kegiatan tersebut dapat berkaitan dengan Pajak Barang dan Jasa Tertentu atau PBJT atas jasa perhotelan yang pengaturannya ditetapkan pemerintah daerah.
Karena itu, pemilik perlu melihat karakter usaha dan jangka waktu penyewaan sebelum menentukan kewajiban pajaknya. Pemeriksaan aturan daerah juga penting karena ketentuan pajak daerah dapat berbeda antara satu wilayah dan wilayah lainnya.
Pemilik lebih dari satu pintu kontrakan tidak dikenai tarif pajak berbeda hanya karena jumlah unitnya banyak. Untuk persewaan tanah dan bangunan yang termasuk ketentuan PP Nomor 34 Tahun 2017, PPh final yang berlaku adalah 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan.
Pemilik juga tidak sebaiknya langsung menerapkan tarif UMKM 0,5 persen hanya karena omzetnya berada di bawah batas tertentu. Perbedaan antara kontrakan, kos, dan jasa penginapan perlu diperhatikan agar pajak yang dibayarkan sesuai dengan ketentuan.
Dengan melakukan pencatatan penghasilan secara rutin, pemilik dapat lebih mudah menghitung dan memenuhi kewajiban perpajakan. Untuk properti dengan banyak unit atau model sewa jangka pendek, pemeriksaan aturan perpajakan pusat dan daerah tetap penting dilakukan. (mdr)
