BANYUMASEKSPRES.ID, Rusun subsidi di Manggarai, Jakarta Selatan, mulai dibangun dan menawarkan skema KPR dengan tenor hingga 40 tahun. Hunian ini ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang membutuhkan rumah terjangkau di lokasi strategis.
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau BTN menyiapkan bunga KPR sebesar 6 persen flat hingga kredit lunas. Dengan harga unit sekitar Rp500 juta-Rp600 juta, cicilan diperkirakan sedikit di atas Rp1 juta per bulan.
Skema tersebut berbeda dengan rumah tapak subsidi yang menggunakan bunga 5 persen. Tenor 40 tahun diberikan agar angsuran bulanan lebih ringan dan dapat dijangkau oleh MBR.
Proyek Rusun Manggarai berada di kawasan Stasiun Manggarai dan mengusung konsep Transit Oriented Development (TOD). Lokasi ini memungkinkan penghuni memperoleh akses lebih mudah menuju berbagai moda transportasi publik.
Harga unit Rusun Manggarai belum ditetapkan secara final oleh pemerintah maupun pengembang. Namun, BTN menyebut nilai hunian berada di kisaran Rp500 juta-Rp600 juta sehingga cicilannya diperkirakan sedikit di atas Rp1 juta setiap bulan.
Pemerintah juga menetapkan batas harga rusun subsidi di Jakarta Selatan sebesar Rp14 juta per meter persegi. Dengan batas tersebut, unit tipe 45 secara maksimal dapat mencapai sekitar Rp630 juta.
Angka Rp630 juta tersebut merupakan batas harga berdasarkan ketentuan, bukan harga jual final seluruh unit. Harga sebenarnya dapat lebih rendah sesuai keputusan pengembang dan ketentuan program subsidi.
Rusun Manggarai menyediakan beberapa tipe hunian, termasuk tipe 28, 36, dan 45. Tipe 28 memiliki satu kamar tidur, sedangkan tipe 36 dan 45 disiapkan dengan dua kamar tidur.
Fasilitas hunian mencakup kamar tidur, kamar mandi, dapur, ruang tamu, serta area makan pada tipe yang lebih besar. Pilihan tersebut memungkinkan masyarakat menyesuaikan hunian dengan kebutuhan keluarga dan kemampuan finansial.
KPR tenor 40 tahun menjadi salah satu daya tarik utama Rusun Subsidi Manggarai. BTN menyatakan bunga 6 persen akan berlaku secara flat sejak awal kredit sampai pinjaman lunas.
Tenor yang panjang membuat pembayaran pokok dan bunga tersebar dalam waktu lebih lama. Konsekuensinya, cicilan bulanan menjadi lebih ringan, meski total pembayaran sepanjang masa kredit tetap perlu diperhitungkan calon pembeli.
BTN juga menyiapkan sejumlah langkah untuk mengantisipasi risiko gagal bayar. Salah satunya dengan memberikan tenor 40 tahun kepada konsumen yang masih berada dalam usia produktif.
Selain itu, terdapat komponen asuransi dalam pembiayaan KPR. Nixon L.P. Napitupulu menyarankan agar perlindungan asuransi tidak dibebankan selama 40 tahun penuh karena biaya premi dapat menjadi terlalu mahal.
BTN tengah mencari pola agar asuransi cukup diberikan selama sekitar 20 tahun. Ketentuan final mengenai masa perlindungan dan mekanisme pembayarannya masih dalam pembahasan.
Secara keseluruhan, Rusun Subsidi Manggarai direncanakan memiliki 3.784 unit. Hunian tersebut dibangun di dua lokasi milik PT Kereta Api Indonesia (Persero), yakni Blok F dan Blok G.
Blok G memiliki luas sekitar 6.925 meter persegi dan berada di depan TKIT Harapan Ummat. Sementara Blok F mempunyai luas sekitar 15.014 meter persegi sehingga total lahan proyek mencapai sekitar 21.939 meter persegi.
Tahap awal pembangunan dilakukan di Blok G dengan tiga tower dan total 1.232 unit. Tower A memiliki 418 unit, Tower B sebanyak 506 unit, sedangkan Tower C menyediakan 308 unit.
Blok F akan terdiri atas lima tower dengan sekitar 2.508 unit. Masing-masing tower direncanakan memiliki 572, 572, 528, 308, dan 528 unit.
Pembangunan Blok G telah dimulai melalui groundbreaking pada 21 Agustus 2026. Sementara pembangunan Blok F direncanakan dimulai pada September setelah proses pembersihan lahan selesai.
Keseluruhan pembangunan tahap awal ditargetkan berlangsung sekitar 18 bulan atau 1,5 tahun. Pengembang proyek tersebut adalah KAI Properti Management, sedangkan pembiayaan konstruksi didukung BTN.
Calon pembeli yang tertarik dengan Rusun Manggarai dapat mengikuti pendaftaran minat melalui aplikasi digital BTN, Bale. Pendaftaran tersebut dijadwalkan dibuka pada akhir Agustus 2026 sebelum calon konsumen masuk ke tahapan berikutnya.
BTN menyatakan akad KPR tidak langsung dilakukan ketika proyek masih berada pada tahap awal pembangunan. Akad baru dilakukan setelah progres konstruksi mencapai persentase tertentu untuk memberikan kepastian kepada konsumen bahwa proyek benar-benar berjalan.
Hunian ini khusus diperuntukkan bagi MBR dan pembeli rumah pertama. Pemerintah juga mengingatkan agar tidak ada pihak yang membeli banyak unit untuk kepentingan spekulasi.
Karena itu, calon konsumen akan melalui proses pemeriksaan sebelum mendapatkan fasilitas KPR. Verifikasi tersebut penting agar subsidi tepat sasaran dan unit tidak dikuasai oleh pihak yang sebenarnya tidak membutuhkan.
Dengan tenor KPR hingga 40 tahun, bunga flat 6 persen, serta perkiraan cicilan sedikit di atas Rp1 juta per bulan, Rusun Manggarai menjadi salah satu pilihan hunian subsidi yang menarik di Jakarta. Meski begitu, calon pembeli tetap perlu menunggu harga resmi dan menghitung kemampuan keuangan sebelum mengambil kredit jangka panjang. (mdr)
