BANYUMASEKSPRES.ID, Usulan Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Fahri Hamzah, mengenai penerapan pajak tinggi terhadap pembangunan rumah tapak memicu reaksi keras dari berbagai pihak.
Salah satunya datang dari ekonom dan pakar kebijakan publik Universitas Pembangunan Nasional (UPN) Veteran Jakarta, Achmad Nur Hidayat. Ia menilai wacana tersebut justru bisa memperparah krisis kepemilikan rumah yang masih menghantui jutaan warga Indonesia.
Saat ini, backlog perumahan di Indonesia diperkirakan mencapai 15 juta unit. Angka ini mencerminkan selisih besar antara jumlah rumah yang tersedia dan jumlah rumah yang dibutuhkan oleh masyarakat.
Backlog perumahan, dengan kata lain, adalah potret nyata dari masih sulitnya banyak warga, terutama dari kalangan menengah ke bawah, untuk memiliki tempat tinggal yang layak.
Achmad menilai kebijakan menaikkan pajak rumah tapak dengan dalih mendorong masyarakat agar memilih tinggal di rumah susun (rusun) atau apartemen justru mengarah pada bentuk tekanan terhadap kelompok berpenghasilan menengah ke bawah.
Bagi banyak orang, rumah tapak bukan sekadar pilihan gaya hidup, tetapi satu-satunya opsi realistis yang terjangkau dan sesuai kebutuhan mereka.
“Apakah efisiensi ruang boleh menyingkirkan mereka yang selama ini tinggal di pinggiran kota, menabung dengan susah payah untuk membeli rumah tapak sederhana, dan menjadikannya satu-satunya harta yang diwariskan bagi anak-anak mereka? Dalam debat soal ruang kota, infrastruktur, dan tata guna lahan, suara kelas bawah kerap terpinggirkan,” ujar Achmad dalam keterangannya, pada Rabu, 11 Juni 2025.
Menurutnya, rumah tapak tidak bisa dilihat hanya sebagai bangunan fisik, melainkan juga sebagai ruang kehidupan yang melekat erat dengan aspek sosial, ekonomi, dan budaya masyarakat.
Di lingkungan rumah tapak, seseorang bisa membuka warung kecil, mengelola bengkel sederhana di garasi, atau menyediakan ruang bermain yang aman bagi anak-anak, di mana hal ini nyaris mustahil dilakukan di hunian vertikal.
“Kita sering membayangkan rusun sebagai solusi urban modern, bersih, aman, efisien. Tapi, bagi kebanyakan masyarakat menengah ke bawah, tinggal di rusun yang sempit, jauh dari tempat kerja, dan minim ruang sosial, bukanlah impian melainkan keterpaksaan,” tuturnya.
Achmad menyebut kualitas rusun yang tersedia saat ini masih belum memenuhi standar kehidupan yang layak.
Oleh karena itu, mayoritas masyarakat tetap memilih rumah tapak bukan karena preferensi gaya hidup mewah, melainkan karena faktor kebutuhan dan realitas ekonomi.
“Kebijakan berbasis paksaan, apalagi melalui instrumen fiskal seperti pajak, hanya akan memperparah ketimpangan,” tegasnya.
Achmad menyoroti bahwa dampak kebijakan semacam ini paling terasa pada kelompok masyarakat yang paling rentan, termasuk di dalamnya keluarga muda yang baru ingin membeli rumah pertama, pensiunan yang tinggal di rumah warisan, dan para pekerja informal yang memanfaatkan rumah mereka untuk menjalankan usaha kecil.
“Alih-alih mengatasi backlog perumahan, kebijakan ini justru bisa memperluasnya. Semakin banyak rakyat yang tidak mampu membeli rumah tapak, sementara rusun belum tersedia secara massal dan layak, maka semakin banyak pula yang terpaksa tinggal di kontrakan sempit, permukiman ilegal, atau hunian tidak permanen,” imbuhnya.
Bagi Achmad, arah kebijakan perumahan seharusnya dibangun dengan semangat empati, bukan hukuman.
Pemerintah sebaiknya mengarahkan regulasi perpajakan kepada pemilik properti berlebih, yang menggunakannya sebagai instrumen investasi atau spekulasi, bukan kepada rakyat kecil yang sedang berjuang untuk memiliki rumah pertama mereka.
“Yang harus dikenakan beban lebih adalah mereka yang memiliki banyak rumah untuk disewakan, properti menganggur, atau rumah mewah yang dijadikan portofolio investasi. Mereka inilah yang menyumbang pada inflasi harga tanah dan kelangkaan hunian di kota besar,” tegas Achmad.
Menurutnya, kelompok masyarakat yang tengah berusaha membeli rumah pertama, meski jauh dari pusat kota dan dengan ukuran sederhana, justru patut diberi perlindungan serta dukungan nyata dari negara.
Di banyak negara dengan sistem sosial yang maju, pembelian rumah pertama justru diberi insentif, bukan dibebani pajak.
Achmad juga menggarisbawahi dampak ekonomi lanjutan dari kebijakan ini. Menurunnya pembangunan rumah tapak akan berdampak langsung terhadap sektor lain seperti bahan bangunan, konstruksi, mebel, hingga jasa pembiayaan dan transportasi.
“Penurunan pembangunan rumah tapak juga dapat memperkecil kontribusi sektor properti terhadap pertumbuhan ekonomi,” ungkapnya.
Lebih lanjut, ia menambahkan bahwa Indonesia saat ini masih membutuhkan dorongan besar dari sisi konsumsi rumah tangga dan investasi domestik.
Maka dari itu, kebijakan yang mempersempit akses terhadap rumah akan menciptakan efek kontraproduktif terhadap pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan.
Solusi alternatif yang disarankan adalah membangun hunian vertikal yang dirancang secara komprehensif.
Bukan dengan menghancurkan pasar rumah tapak, melainkan dengan menciptakan daya tarik bagi masyarakat untuk secara sukarela berpindah ke rusun karena keunggulannya.
Achmad menyarankan strategi seperti pemberian subsidi bunga, insentif bagi pengembang, serta program rumah sewa-milik.
Pemerintah juga dinilai perlu mengoptimalkan aset negara berupa lahan idle (tidak terpakai) milik BUMN untuk dijadikan lokasi pembangunan rusun yang layak, terjangkau, dan terhubung dengan sistem transportasi publik. (fam)
